关于高层住宅是否会面临没人来接盘的这个情况, 大家的争论热度正在持续不断上升, 这个争议里的核心矛盾并不在于房子建筑本身的问题, 而是关乎每个月物业费能不能收得上来, 以及专项维修资金在使用过程中是否具有可持续性这样的一些事情。
01.产权年限不等于建筑寿命
70年住宅土地使用权是从开发商拿到土地的时候开始算出来的, 50年的设计使用年限意思是主体结构在规定规范进行施工并且定期维护这些条件下, 在50年以内不需要进行大规模的结构大修, 如果超过了这个年限的话就必须去做专业的房屋安全鉴定, 鉴定结果显示合格就可以继续使用, 要是发现存在隐患就要优先进行加固处理, 只有当隐患确实无法消除的时候才考虑去拆除。
电梯的设计以及维保周期大约是要达到15年到20年之间的, 这个时间到了是需要对整机进行更换的。单台电梯的采购费用, 加上拆除旧电梯的费用, 还有安装调试的费用, 这些加在一起的合计费用是大概在十几万元到三十几万元中间的。这一笔开销是在多层小区里面完全不存在的情况。
02.物业经营周期短于建筑寿命
物业公司是一家处于市场中的、提供企业服务性质的组织, 它的营业周期往往只是几年的样子, 或者是十几年这么长的时间,这一点大家心里要有数。但是龙南市就业服务平台, 建筑物的耐用年限却能长达几十多年之久, 这就说明这两者在时间跨度上面, 存在着一种天然的不同步现象。
当一套房子还没有等到它使用寿命结束的时候, 那些原本应该负责进行日常维修和保养的物业企业, 很可能由于它们在经营方面遇到了很大的困难, 从而不得不提前退出了相关工作领域。
在物业公司退场之后, 咱们这个小区就进入了所谓的什么管理真空期, 然后设备没人管, 环境也变得越来越差啦等等这些问题它就集中地暴露出来了, 接着就是业主朋友们的日常生活受到了一些直接的冲击和影响。
03.高层运维成本持续叠加
对于住高层小区的人来说, 他们是必须去维护电梯的, 还有那个二次供水的, 以及消防系统、外墙和公共照明这些设施的, 因为这些东西的每一样东西在进行维修的时候, 成本都是一直在增加的, 这个增加的力度是很大的, 它是远远超过了那些住在多层小区里的住户所需要支付的仅仅是用来做保洁、安保和基础照明这样一些非常稳定的开销的数额的。
因为消防系统长期没有人管理, 所以它没办法通过每年的检查。这样一来, 居住的安全性风险就存在了。然后是后面的二手房交易, 它的估值会受到明显的冲击。接着, 买家的议价空间也会跟着变大。
04.物业费僵局与恶性循环
在大多数小区当中, 于交房时候所确定的物业费收费标准, 那是属于十几年前的情况了, 与此同时, 人工工资以及设备配件价格是一直处于持续上涨的状态之中, 所以当物业公司提出想要上调费用的时候, 是需要组织业主们进行表决的, 然而很多业主的第一种反应就是表示拒绝, 因为觉得服务没有达到应有的标准。
物业公司为了把成本控制住, 就把保洁工作的频次给压缩了, 也把安保方面的频次给减少了, 还把维护保养的次数给降下来了, 结果服务的质量也就跟着下降了, 导致有更多的业主不愿意再把物业费交上来了, 物业费的收缴率就这么一步步地往下降了, 就这样形成了一个谁也打不破的恶性循环。
05.维修资金并非万能账户
现在咱们得把话说清楚, 住宅专项维修资金这个东西, 它只能用在保修期结束以后, 那种共用部位和设备设施的大修、更新还有改造上面, 至于像日常保洁、电梯每个月的维护保养、更换灯泡这种运行开销, 是绝对不能动用这笔钱的, 这些费用呢, 还得靠物业费来支撑。
在早年阶段, 有一些小区的交存标准是比较偏低的, 过了十几年之后, 当需要集中更换电梯或者实施消防改造的时候, 会发现在账户里的余额已经不够花了, 这就使得出现差额的部分必须由业主自己来掏钱自筹解决, 因为高层住宅里面往往包含有数百户人家, 并且这些业主也是散布在各处的, 想要凑齐参与表决的人数, 其实际难度是非常巨大的。
06.高层价值将出现清晰分化
这些小区的地段是非常好的, 人口也在一直增加, 地铁、学校和商业这些配套都已经很成熟了, 所以尽管是高层住宅, 依然会有稳定的那种想要买房居住的人来接手购买房子, 因为小区里的业主他们的收入是稳定的, 所以在面对物业费进行调高的时候或者是对于各项费用该如何分摊这样的一些意见上, 大家更容易能够达成一个一致的共识, 这样的话用于维护运行管理的资金的链条就可以一直持续地运转下去了。
这些位于远离城市中心地带、人口一直在不断外流的区域, 高楼住宅里的住户数量本来就很少, 导致物业公司很难收取到物业费, 当里面的共用设施集中出现老化现象之后, 想要凑齐资金来进行维修变得特别困难, 这种困难程度是成倍增加的, 最后就会不可避免地慢慢滑落到这样一种不好的循环状态里面去, 也就是说物业保养和维护的力度在萎缩, 住户们的口碑和评价也在下降, 房屋的市场价格也随之走低。
你居住在高楼里面, 那个电梯上面的年检标识, 它显示的是哪一年的, 还有消防通道现在到底是通畅的还是不不通畅的, 大家可以在下方的评论区域聊一聊你们小区的实际状况是什么样的, 如果觉得这个内容对自己有帮助的话, 请点击那个赞, 并且把它分享给更多的邻居朋友们来看一看。
